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  2017年3月20日、2019年6月1日，开发建设单位文登市某某房地产开发有限公司与某甲公司分别签订《前期物业服务合同》，约定：由某甲公司为物资家园小区提供物业管理服务，并约定了具体物业服务期限;物业公共服务费由业主按其拥有房屋的产权面积交纳，商业用房物业费1元/月.平方米，物业服务费从竣工验收之日计收，并约定业主支付物业服务费的具体时间｡ 2022年10月1日，**居民小区业主委员会与某甲公司签订了《**小区物业服务合同》，约定，合同期限为3年10个月，自2022年10月1日起至2026年8月18日止;物业服务费收费选择包干制方式，由业主按其拥有房屋的产权面积交纳，多层住宅：0.35元/月.平方米，商业：0.7元/月.平方米｡ 于某1系位于**门市50-31、50-32号楼业主，房屋建筑面积为243.8平方米｡ 2018年10月15日，于某1向某甲公司承诺，其为50-31、50-32门市房业主，确认已详细阅读文登市某某房地产开发有限公司与某甲公司签订《前期物业服务合同》，接收合同中约定的服务标准所提供的服务｡ 合同签订后，某甲公司公示了物业服务收费标准，并自2018年10月1日开始收取物业费｡ 于某1自2018年10月1日至2022年9月30日应向某甲公司交纳物业公共服务费243.8㎡1元48个月=11702.4元，自2022年10月1日至2023年5月31日止，应向某甲公司交纳物业公共服务费243.8㎡0.7元8个月=1365.3元，自2018年10月1日至2023年5月31日止共计13067.7元｡ 经某甲公司通知催收，于某1至今未交纳物业费｡

  某甲公司向一审法院起诉请求：判令于某1交纳物业公共服务费13067.2元，并支付逾期违约金11756.7元;诉讼费由于某1承担｡

  于某1向一审法院提出反诉请求：1.判令某甲公司公开《物业服务合同》;2.判令某甲公司将2018年10月1日至今物业服务收费收入和支出账簿及明细账目提供于某1复印、查阅;3.判令某甲公司将2018年10月1日至今物业服务期间的物业管理区内公共场地、设施出租金、广告费、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证提供于某1复印、查阅;4.判令某甲公司将2018年10月1日至今物业服务期间小区内机动车位的处分、出租情况及停车数量、停车费缴存票据和财务明细提供于某1复印、查阅;5.判令某甲公司提供2018年10月1日至今物业服务期间经理、客服、保安、绿化、电工等人员名单及以上人员的上岗证;6.判令某甲公司将小区的竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图、地下管道工程竣工图、分户验收等技术资料及承接查验交接记录等提供于某1复印、查阅;7.判令某甲公司承担实际使用人财产损失8000元，污水管道疏通费2000元｡

  一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法聘用的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力｡ 本案中，开发建设单位文登市某某房地产开发有限公司与某甲公司签订的《前期物业服务合同》及**居民小区业主委员会与某甲公司签订的《**小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对业主与物业服务企业具有法律约束力，双方当事人均应依照约定履行各自的义务｡ 某甲公司为案涉小区提供物业服务，于某1应当按照合同约定标准支付物业费，根据查明事实，于某1欠付2018年10月1日至2023年5月31日期间物业费13067.7元，某甲公司要求于某1支付物业费13067.2元，一审法院予以支持｡ 根据法律规定，业主逾期支付物业管理服务费，物业服务人可以向其催告在合理期间支付，仍不支付的，可以提起诉讼或者仲裁｡ 本案于某1逾期支付物业管理服务费，经某甲公司催告在合理期间仍不支付的，某甲公司可以提起诉讼，在此期间某甲公司未起诉，且于某1因不满某甲公司提供的服务拒交物业费，也存在相应的理由，因此，某甲公司要求于某1支付违约金的诉请，一审法院不予支持｡ 于某1抗辩称某甲公司提供的物业服务存在部分瑕疵，但该瑕疵仅为局部性、临时性的怠于服务，并未造成难以处理的后果，因此，于某1以此主张某甲公司违约，一审法院不予采纳｡ 于某1反诉要求某甲公司赔偿财产被盗损失，因某甲公司并非于某1财物受损的直接侵权方，于某1没有证据证明某甲公司没有尽到安全防范义务或者存在明显失职行为，其该反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持｡ 于某1的其他反诉请求，应当通过物业管理部门解决，并非合同约定的范围，也无相应证据证实，一审法院不予处理｡

  一审判决：一、于某1于判决生效之日起十日内支付给威海某某物业服务有限公司物业服务费13067.2元;二、驳回威海某某物业服务有限公司的其他诉讼请求;三、驳回于某1的反诉诉讼请求｡

  一审判决后，于某1上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判;2.撤销一审判决第二项，改判支持于某1的反诉请求;3.诉讼费由某甲公司承担｡ 事实和理由：一、一审法院认定“物业服务合同合法有效且认定某甲公司提供的物业服务存在部分瑕疵，但该瑕疵仅为局部性，临时性的怠于服务，并未造成严重后果”系事实认定错误｡ 1.根据某甲公司提供的《前期物业合同》第五章物业服务内容和质量要求，其中第12条第二款商业部分明确约定了某甲公司的义务，包括综合管理服务、清洁卫生服务、秩序维护服务、绿化养护服务以及共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务等，但事实上，在综合服务层面，某甲公司并未提供服务，物业服务人员完全联系不上，从未征询业主对物业服务的意见，也未进行回访;在清洁卫生服务方面，垃圾清运非常不及时，垃圾满地都是，也从未开展过灭蚊蝇等活动;在秩序维护方面，小区只有一个看门的老大爷，且未穿着工装，没有开展巡查工作，导致发生物品失窃的情形;在绿化养护服务方面没有开展工作;在公用部位的日常养护方面，没有见到过某甲公司的养护人员，因下水管道堵塞联系不上某甲公司，侯某某自行花钱请人修理了污水管道｡ 一审法院在某甲公司未提供养护记录、维修记录、回访记录等证据证实其提供了物业服务的情况下即判决于某1支付物业费，过于随意｡ 某甲公司已经构成根本违约，而非一审法院认定的“存在部分瑕疵，但该瑕疵仅为局部性，临时性的怠于服务，并未造成严重后果”｡ 二、一审法院判决驳回于某1的反诉请求错误｡ 1.《前期物业服务合同》在综合管理服务部分明确约定“按规定公布办事制度、办事纪律、收费项目、收费标准和物业服务费用收支情况，能够规范使用住房专项维修资金”，《中华人民共和国民法典》第九百四十三条亦规定物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告｡ 于某1有权要求公开物业服务期间经理、客服、保安、绿化、电工等人员的名单并提供以上人员的上岗证，以及质量要求、履行情况等｡ 2.《物业管理条例》第二十九条规定，“在办理物业承接验收手续时，建筑设计企业应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料｡ 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会｡ ”于某1有权要求某甲公司公开小区的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防管网图纸、分户验收等竣工验收资料，电梯、消防、水电管网设施公用设施设备的安装等技术资料以及承接查验交接记录，小区各电梯维保合同及其维护保养记录，消防设备维保合同及其维保记录｡ 某甲公司始终未履行其义务，没有从事物业管理的资格｡ 综上所述，某甲公司未提供相应服务，一审判决于某1支付物业服务费用，系滥用权力、枉法裁判。

  某甲公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律关系定性准确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判｡ 一、一审中某甲公司已经提交物业服务合同、部分消防安全巡查记录、部分设施设备维护保养记录、报修投诉回访记录、部分公共秩序巡逻记录、外来车辆登记记录、交接班记录、绿化养护记录、保洁工作签到表等证据，可以证实某甲企业来提供了物业服务｡ 二、饭店长期向小区污水管通排放未达到排放标准油污水造成小区污水管道堵塞，因此油污水溢满问题是饭店自身原因造成｡ 饭店将未达到排放标准的油污水排放到小区污水管中，违反了国家《城镇排水与污水处理条例》第二十一条及《威海市污水排水管理办法》第十一条等相关规定，并对小区的污水排放设施造成了很大破坏，严重影响小区环境和小区居民的正常生活｡ 某甲公司在提供物业服务的过程中，因为饭店长期将不达标的油污水排放在小区污水管道中，致使某甲公司每年多次疏通污水管道，用污水车多次抽油污水、外运排放，已超出了合同约定的每年疏通一次｡ 三、《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全｡ 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告，并协助处理｡ 于某某店中被盗属于刑事案件，应当向公安机关报案处理，向侵权人追责｡ 某甲公司向业主收取的是物业公共服务费，而不是业主的财产保险费和保管费｡ 四、《山东省物业管理条例》第五十八条规定，物业服务费实行包干制的，由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，其支出利用属于企业内部经营范畴，企业自负盈亏，不必向业主公开账目，业主也无权要求公开相关信息｡ 该小区未有公共收益，也未使用过维修资金，故没有收益与支出公示｡ 该小区水电由专营单位经营，与物业服务企业无关，无需水电工｡ 合同亦未约定客服、秩序、绿化人员持证上岗｡ 于某1提出的《物业管理条例》第二十九条规定与本案无关｡

  二审认为，本案争议焦点为：一、某甲公司是否按照物业服务的约定提供了物业服务，于某1应否支付物业费;二、于某1一审提出的反诉请求有无事实及法律依据｡

  关于焦点一｡ 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建筑设计企业依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，某甲公司在一审、二审中提交的巡查记录、维修记录等证据，虽未完全覆盖全部服务内容，但足以证明其已履行合同基本义务，实际为案涉小区提供了物业服务，故于某1应当按照物业服务合同约定的物业服务费标准支付物业服务费｡ 于某1虽主张某甲公司未提供综合管理、清洁卫生、秩序维护等多项服务，但未能提供充分证据证明物业服务存在长期、系统性缺失｡ 因物业管理工作涉及小区的卫生清扫、植物绿化、车辆管理、公共设施的维护保养、安全秩序等方方面面，应当综合整体情况评价物业服务的整体水平，不能仅以部分物业服务存在瑕疵即全面否定某某服务公司的工作，认定某某服务公司构成根本违约。同时，小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，业主拒不交纳物业服务费用，非但不能改变小区现状，而且会造成某乙公司在无法收回运营成本的情况下，减少投入、降低现有服务质量，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也不公平，给予某乙公司机会进行整改、提高服务质量尚有必要，因此一审法院认定某甲公司服务存在“局部性、临时性怠于服务”但并未导致非常严重后果并无不当，于某1主张其不应支付物业费，缺乏事实和法律依据，二审不予支持｡

  关于焦点二｡ 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量发展要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告｡ 本案中，于某1要求某甲公司公开或向其提供相应的物业信息，其中关于《物业服务合同》、负责人员情况、物业服务费用收支情况，某甲公司已在本案中提交;关于物业服务期间的物业管理区内公共场地、设施出租金、广告费、场地使用费等公共收益，某甲公司称没有相关收益，于某1提交的证据亦不足以证实存在相关收益;关于完工验收资料等其他物业信息，侯某某称已经向公安部门以及住建部门提出申请，可通过相关部门予以解决｡ 于某1关于要求某甲公司承担实际使用人侯某某财产损失8000元、污水管道疏通费2000元的主张，因与(2024)鲁10民终2756号案件部分诉讼请求重复，于某1、侯某某明确不在本案中主张，故对该项反诉请求，二审不予审查｡

  根子原因其实就是法院不进行调查，老百姓以为法庭会做出详细的调查宣判，但是不是的，是打证据

  全体业主都不交物业费，物业收到的每一分钱，都要经过法院判决生效，黑物业的问题就会完全解决了。

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